Les fonds de commerce, baux commerciaux, de porte, droit de clé...
L’origine de la notion de fonds de commerce est d’abord né au XIXeme siècle dans l’esprit des créanciers français qui souhaitaient pouvoir comptabiliser les éléments constitutifs d’un commerce afin de pouvoir les évaluer en cas de dettes. Cette notion immatérielle est souvent remise en question car elle est protégé le commerçant sans aucune mesure avec le propriétaire des murs. Cette « propriété commerciale » qui n’ appartient pas au propriétaire des murs est contraignante.
Le fonds de commerce est un ensemble de biens mobiliers et de droits appartenant à un commerçant ou à un industriel et lui permettant d’exercer sa profession.
Ce n’est vraiment pas une notion universelle mais on trouve l’équivalent dans la majorité des pays francophone, en Espagne, Italie et Maroc, la notion Anglaise de Goodwill est plus large. Elle représente la différence entre une affaire qui a fait sa place et celle qui doit s’imposer. Elle est basée sur la valeur comptable et peut être segmenté.
Bail commercial et location commerciale précaire
Une valeur commerciale existe après une exploitation par le locataire après 36 mois d’activités. Cette valeur immatérielle peut se vendre, c’est ce que l’on achète en général pour exploiter un commerce.
De nombreuses possibilités de louer un bien commercial en bail précaire pour un maximum de 35 mois d’activité existent aussi. Le bail précaire permet de protéger le propriétaire des murs afin qu'il n’ait aucune obligation vis à vis du commerçant locataire.
Le propriétaire des murs pourra disposer de son local sans avoir à payer d’indemnité (indemnité d’éviction).
Dans le cas d’un bail commercial, il est d’usage de contracter pour une période de location de 9 ans pour l’exploitation d’un fonds commercial. Si le montant du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour la révision du loyer dont les augmentations sont encadrées.
Le locataire exploitant du fonds peut donner son congé à la fin d’une période de 3 ans. (Baux 3/6/9).
Le bail fait partie du fonds de commerce, il en ait la partie incorporelle comme la clientèle, le nom commerciale. Une seconde partie corporelle le constitue : l’achalandage, les marchandises et l’équipement. En vendant le fonds, on cède également le bail.
La vente du fonds donne lieu à une publicité sur le Journal Officiel de Monaco afin de protéger les créanciers du vendeur. Elle est assujettie au droit proportionnel d’enregistrement de 7,5%.
Lorsque le prix des fonds de commerce flambent, la valeur des murs est diminuée ; ces valeurs à Monaco ne sont pas encadrées et reposent sur les fluctuations du marché.
En France, le Chiffre d’affaire des 3 dernières années fait référence. A Monaco, c’est la demande ! Le prestige du lieu n'offre pas forcement une rentabilité très intéressante. L'agent immobilier vous aidera à définir le meilleur local pour votre commerce.